Kapitalwertmethode

Sowohl hohe Zwangsvollstreckungsraten als auch ein Mangel an Mietern können einen Vermieter dazu zwingen, seine Immobilie mit Verlust zu verkaufen oder in einen Zwangsvollstreckungsprozess einzutreten. In einigen Fällen ist ein unerwarteter Abwärtstrend auf dem Immobilienmarkt die Ursache für das Mißverhältnis der Vermieter. In anderen Fällen ist das Versäumnis des Immobilienbesitzers, eine gewünschte Rendite für seine Investition zu erzielen, darauf zurückzuführen, dass er die historische und wahrscheinliche Wertentwicklung der einkommenserzeugenden Immobilien im Zeitablauf nicht nach der Methode des aktivierten Werts analysiert hat.

Zweck

Ein Immobilieninvestor erfordert die Fähigkeit, die Leistung einer einkommenserzeugenden Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt und für einen bestimmten Zeitraum quantitativ zu messen. Statische Leistungsmessungen bewerten die Leistung einer Eigenschaft für einen Zeitraum, beispielsweise einen Monat oder ein Jahr, oder für einen bestimmten Zeitpunkt. Im Gegenzug bestimmt die Methode des aktivierten Werts die Wertentwicklung einer Immobilie über eine Reihe von Zeiträumen, indem der Nettowert in Bezug auf Geld, Ertragsstrom oder andere von der Immobilie generierte Vorteile ermittelt wird. Die Umwandlung des Einkommensstroms in einen Barwert der Immobilie wird als Kapitalisierung bezeichnet.

Theorie

Der Grundsatz der Kapitalwertmethode lautet, dass sich der Wert einer ertragbringenden Immobilie im Barwert des zukünftigen Nettoertrags widerspiegelt, der zu einem bestimmten Bewertungstag von der Immobilie abgeleitet wurde. Kapitalisierung ist der Prozess, bei dem der Einkommensstrom einer Immobilie in einen einzigen Wert umgewandelt wird. Hierbei handelt es sich um das Kapital, das ein umsichtiger Anleger für die Immobilie zahlen würde. Dieser Wert entspricht dem prognostizierten Nettoeinkommen für den angegebenen Zeitraum. Der Anleger wandelt diesen Nettoertrag in die Rendite einer Immobilie um, die mit derjenigen anderer ertragbringender Immobilien verglichen wird, um die optimale Anlage zu ermitteln.

Methode

Der Anleger muss das Nettoergebnis der Immobilie auf der Grundlage der vorhandenen Marktdaten für die betreffende Immobilie und derjenigen ähnlicher Immobilien schätzen. Der Investor verlässt sich dann auf die Miete der Immobilie, um das Bruttoeinkommen der Immobilie zu schätzen. Der erwartete Ertragsverlust wird dann berechnet, was voraussichtliche Leerstand und Einziehungsmaßnahmen auf der Grundlage des Angebots und der Nachfrage von Immobilien in dem jeweiligen Markt und der Belegungshistorie der Immobilie widerspiegelt. Der wahrscheinliche Einkommensverlust wird vom potenziellen Einkommen abgezogen, um das voraussichtliche Bruttoeinkommen zu erhalten. Die voraussichtlichen Betriebsausgaben der Immobilie, die sich aus ihrer Betriebsgeschichte ergeben, werden dann vom geschätzten Bruttoertrag abgezogen, um das Nettoergebnis zu ermitteln.

Berechnung

Um zum Beispiel ein ertragsproduktives Objekt mit der Methode des aktivierten Werts zu analysieren, geht ein Anleger davon aus, dass eine jährliche Kapitalrendite von 8 Prozent akzeptabel ist. Nach einer Überprüfung der Einnahmen und Ausgaben der Immobilie, die in einer Gewinn- und Verlustrechnung von zwei Jahren dokumentiert ist, legt der Investor fest, dass das jährliche Nettoergebnis der Immobilie 10.000 USD beträgt. Um den Barwert der Immobilie zu berechnen, dividiert der Investor den Nettobetriebsertrag von 10.000 USD durch den Kapitalisierungssatz von 8 Prozent für einen Barwert oder einen Kapitalwert von 125.000 USD, da 10.000 USD / 0, 08 = 125.000 USD betragen. Dies ist der Betrag, den der Investor zu diesem Zeitpunkt für die Immobilie zahlen möchte.