Wie man Kapitalgewinn auf einem Miethaus ermittelt

Die Ermittlung des Gewinns oder Verlusts von Mietobjekten ist komplizierter als für Ihren Wohnsitz. Bestimmte Ausgaben, die im Laufe der Jahre getätigt wurden, erhöhen die Basis, während Abzüge und Kredite die Basis verringern. Der Schlüssel zu einer genauen Berechnung besteht darin, sorgfältige Belege und Steuern für Ihre Immobilie aufzubewahren, bis sie verkauft wird. Veräußerungsgewinne aus Vermietung sind voll steuerpflichtig; Es gibt keinen Ausschluss wie den für Kapitalgewinne auf Wohnimmobilien, es sei denn, Sie haben das Haus für eine bestimmte Zeit als Hauptwohnsitz genutzt.

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Beginnen Sie mit der Basis der Immobilie. Dies ist der ursprüngliche Kaufpreis. Berechnen Sie die angepasste Basis, indem Sie die Kosten der Verbesserungen addieren, für die Sie bezahlt haben. Dazu gehören alle Ausgaben, die den Wert der Immobilie erhöhen - beispielsweise die Kosten eines neuen Daches, eine zusätzliche Anlage, neue Landschaftsgestaltung, Dämmungen oder Geräte. Sie sollten Quittungen für alle diese Zahlungen haben; Wenn Sie dies nicht tun, konsultieren Sie Ihre Steuererklärungen für frühere Jahre, um die Beträge zu ermitteln.

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Fügen Sie den von Ihnen bezahlten Abschlusskosten und Anwaltskosten, einschließlich Eigentumsübertragung, Dokumentation und Grundsteuer hinzu, die der ursprüngliche Verkäufer nicht gedeckt hat. Schließen Sie keine Finanzierungskosten oder Bewertungen ein.

3.

Die in den Vorjahren für die Immobilie geltend gemachten Abschreibungen und Verbesserungen werden abgezogen. Die Abschreibung Ihrer Steuererklärungen sollte einschließlich der kumulierten Abschreibung erfasst werden. Der Internal Revenue Service ermöglicht es Vermietern, die Abschreibung gegen die Mieteinnahmen abzuschreiben. Die Rechnung wird jedoch mit dem Verkauf der Immobilie fällig.

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Ziehen Sie alle für die Immobilie erhaltenen Steuergutschriften, Energieerhaltungssubventionen oder -ausschlüsse ab. Ziehen Sie auch die von der Versicherung erhaltenen Verlust- oder Verlustabzüge oder -erstattungen ab.

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Ziehen Sie die sich daraus ergebende bereinigte Basis vom Verkaufspreis der Immobilie ab. Wenn Sie die Immobilie für 500.000 US-Dollar verkaufen und eine bereinigte Basis von 350.000 US-Dollar haben, haben Sie Kapitalgewinne in Höhe von 150.000 US-Dollar.

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Melden Sie den Verkauf des Mietobjekts in Schedule D des Formulars 1040 in dem Jahr, in dem Sie das Objekt verkaufen. Füllen Sie auch das Formular 4797 (Verkauf von Geschäftseigentum) aus, wenn Sie zu irgendeinem Zeitpunkt eine Abwertung der Immobilie beantragt haben.

Dinge benötigt

• Kaufvertrag
• Steuererklärungen des Vorjahres
• Verkaufsvereinbarung

Tipps

• Wenn Sie das Anwesen als Hauptwohnsitz für 24 von 60 in den letzten 60 Monaten, in denen Sie es besaßen, bewohnt haben und in den letzten zwei Jahren kein anderes Grundstück verkauft haben, können Sie bis zu 250.000 USD (500.000 USD für die gemeinsame Einreichung eines Ehepaares) von Kapitalgewinnen ausschließen .
• Aufwendungen für Nebenkosten, Reparaturen, Instandhaltung oder sonstige Instandhaltung des Grundstücks wirken sich nicht auf die angepasste Basis oder die Berechnung von Kapitalgewinnen aus.

Warnungen

• Immobilien, die weniger als ein Jahr gehalten werden, werden mit einem höheren Satz besteuert, der dem Ertragssatz entspricht. Immobilien, die über ein Jahr gehalten werden, erzeugen langfristige Kapitalgewinne, die zu einem niedrigeren Satz besteuert werden. .
• Möglicherweise müssen Sie einen höheren Kapitalgewinnsatz für die Abschreibung zahlen, die beim Verkauf der Immobilie als normaler Ertrag ausgewiesen werden muss. Dieser Betrag wird mithilfe des Formulars 4797 ermittelt.