Veräußerung von Mietereinbauten

Am Ende eines gewerblichen Pachtvertrags verlangen die meisten Pachtverträge, dass der Mieter die Immobilie in demselben Zustand aufgibt, in dem sie ihn gefunden hat. Dies kann einen teuren Abriss erfordern, der den Wert des Pachtgegenstandes eher verringert als erhöht. Eine andere möglicherweise problematische Klausel verlangt, dass der Mieter alle Verbesserungen hinter sich lässt. Anscheinend können die beiden Klauseln nicht miteinander in Einklang gebracht werden.

Vier bloße Wände

Mietverträge werden in der Regel vom Vermieter, nicht vom Mieter erstellt. Die Sprache dieser Vereinbarungen bezog sich auf die Veräußerung von Mietereinbauten, wie Anwalt Joseph Mucci feststellt, für den Mieter schwer. Häufig verpflichtet eine Klausel den Mieter, die Räumlichkeiten in dem Zustand zu verlassen, in dem sie sich befanden, als der Pächter den Pächter vom Vermieter in Besitz genommen hatte. Wenn der Mietvertrag für vier kahle Wände bestand und der Mieter beträchtliche architektonische und funktionale Verbesserungen vorgenommen hat, kann die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands und die Beseitigung der Verbesserungen einen teuren Abriss erforderlich machen.

Verbesserungen gehören dem Vermieter

Eine scheinbar widersprüchliche Klausel, die in Verträgen enthalten ist, die eine Rückkehr zu vier kahlen Mauern erfordern, verlangt vom Mieter, "alle Verbesserungen" zu hinterlassen. Ein verwandtes Problem besteht darin, dass festgestellt wird, dass der Mieter das Recht hat - und unter der Vier-Wände-Klausel - die Verpflichtung, "Einbauten" zu entfernen. Aber was für den Mieter eine feste Größe ist, kann für den Vermieter eine Verbesserung sein.

Zur Vereinbarung kommen

Wenn der Mietvertrag ohne Kompromisse bei der Veräußerung von Mietereinbauten endet, kann das Ergebnis für beide Parteien ungünstig sein. In den meisten Fällen, in denen ein Mieter eine Immobilie erheblich verbessert hat, steigern einige Verbesserungen den Wert des Pachtbetrags, andere nicht. Ein Terrazzoboden, der vom derzeitigen Mieter in einem alten Industriegebäude installiert wird, kann für eine Vielzahl von Pächtern wünschenswert sein, wodurch der Pachtwert erhöht wird. Ein Klettergerüst kann eine unerwünschte Verbesserung darstellen, es sei denn, das Geschäft des neuen Mieters konzentriert sich auf Kinder. Ein vernünftiger Kompromiss kann mit dem Verständnis beginnen, dass bestimmte allgemein wünschenswerte Verbesserungen, die vom Mieter nicht leicht entfernt und an einem neuen Ort wiederverwendet werden können, zurückgelassen werden können.

Kompromisse eingehen

Mucci weist darauf hin, dass eine zufriedenstellende Kündigung des Mietvertrags für die Parteien von Vorteil sein kann. Zum Beispiel stimmt der Mieter zu, den Terrazzo-Boden hinter sich zu lassen, und im Gegenzug stimmt der Vermieter zu, dass der Mieter bestimmte Verbesserungen entfernen kann, z. B. hochwertige Toiletteneinrichtungen, und diese durch Standardeinrichtungen ersetzen kann, selbst wenn Toiletteneinrichtungen "Verbesserungen" sind, "nicht" Scheinwerfer. " Die beste Zeit, sich auf diese Kompromisse zu einigen, ist die Erstellung des Leasingverhältnisses. Die Diskussion der Probleme zu einem frühen Zeitpunkt des Vertragsabschlusses kann das Ergebnis für beide Parteien verbessern.